Loi de Finances pour 2025 : quelles implications en matière de droits d’enregistrement ?
La Loi de Finances pour 2025 introduit la faculté pour les départements de relever le taux de la taxe départementale de publicité foncière ou de droits d’enregistrement applicable aux cessions d’immeubles.
Le taux de la taxe départementale, qui était jusqu’ici plafonné à 4,5%, peut désormais être augmenté, par délibérations des conseils départementaux, sans pouvoir dépasser 5% du prix de vente.
Cette mesure a vocation à s’appliquer aux actes de vente signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
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Certaines dispositions de la Loi de Finances pour 2025 pourraient directement influencer les prévisions des business plan immobiliers tout juste établis ou en cours d’élaboration. C’est notamment le cas de la modification du taux de la publicité foncière ou du droit d’enregistrement en ce qui concerne le volet départemental.
La Loi de Finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025 et publiée au Journal Officiel le 15 février 2025, octroie aux départements une souplesse supplémentaire en leur permettant de relever le taux de la taxe départementale applicable à toutes mutations à titre onéreux1 d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans et pour lesquels aucun engagement particulier (de construire ou de revendre) n’est souscrit.
Rappel des éléments composants le droit d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière
Les cessions d’immeubles donnent lieu au paiement de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement, qui peut être décomposé comme suit :
- la taxe départementale (3,80% ou 4,50%),
- la taxe additionnelle communale (1,20%),
- un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental (2,37% calculé sur le montant de la taxe départementale).
Les mutations à titre onéreux d’immeubles sont par ailleurs soumises aux émoluments notariés, à la contribution de sécurité immobilière (0,10%) et, pour les immeubles situés en Ile-de-France, à une taxe additionnelle sur les mutations à titre onéreux de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et locaux de stockage (0,60%)2 .
Une hausse possible du taux départemental
Comme mentionné ci-dessus, le taux de la taxe départementale est amendé par Loi de Finances pour 2025.
Pour rappel, le taux de 4,50 % s’applique dans la majorité des départements, à l’exception de l’Indre, du Morbihan et de Mayotte qui appliquent le taux de droit commun de 3,8 %3 .
La Loi de Finances pour 2025 permet aux conseils départementaux de relever le taux de la taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %.
Les points essentiels à retenir
- Une possible hausse significative des droits de mutation à titre onéreux
En fonction des délibérations de chaque département, le taux global, qui pouvait jusqu’ici atteindre 6,40% pour les immeubles achevés depuis plus de 5 ans situés en Ile-de-France pourrait ainsi atteindre 6,92%.
- Une mesure temporaire : du 1er avril 2025 au 31 mars 2028
Cette mesure n’a vocation à s’appliquer que sur une période transitoire, soit pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
- Un calendrier précis
Avant que la hausse ne soit effectivement applicable, les départements devront délibérer sur l'augmentation du taux. Une fois la délibération notifiée, la mise en œuvre de cette hausse interviendra selon un calendrier précis, fixé par la Loi de Finances pour 2025 :
| Date de notification des délibérations | Entrée en vigueur du taux majoré |
|---|---|
| Jusqu’au 28 février 2025 | 1er avril 2025 |
| Du 1er mars au 31 mars 2025 | 1er mai 2025 |
| Du 1er au 15 avril 2025 | 1er juin 2025 |
| Du 16 avril 2025 au 30 novembre 2025 | 1er janvier 2026 |
| Du 1er décembre 2025 au 31 décembre 2025 | 1er février 2026 |
| Du 1er janvier 2026 au 31 janvier 2026 | 1er mars 2026 |
| Du 1er février 2026 au 29 février 2026 | 1er avril 2026 |
| Du 1er mars 2026 au 31 mars 2026 | 1er mai 2026 |
| Du 1er avril 2026 au 15 avril 2026 | 1er juin 2026 |
| Du 16 avril 2026 au 30 novembre 2026 | 1er janvier 2027 |
| Du 1er décembre 2026 au 15 avril 2027 | 1er juin 20274 |
| Du 16 avril 2027 au 30 novembre 20275 | 1er janvier 2028 |
| À compter du 1er avril 2028 | Taux en vigueur au 31 janvier 2025 |
- Une exception pour les primo-accédants
La Loi de Finances pour 2025 prévoit une exception : l’augmentation de 4,50% à 5% ne s’applique pas à l’acquisition d’une résidence principale pour les primo-accédants6 . A cet égard, la Loi de Finances pour 2025 prévoit en outre que les conseils départementaux peuvent réduire voire exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement ces acquisitions.
Se tenir informé
Les décisions relatives à l’augmentation du taux de la taxe départementale devront être publiées par les départements et pourront être suivies dans la presse spécialisée en fiscalité immobilière.
Certains départements ont déjà fait savoir qu’ils utiliseraient cette faculté d’augmentation.
C’est le cas à Paris, par exemple, le département ayant déjà voté le rehaussement de la taxe départementale à 5%.
En conclusion : une mesure non négligeable à intégrer dans les BP et négociations en cours
La mesure intéresse tout particulièrement les investisseurs qui construisent actuellement leurs business plan sur des acquisitions immobilières prévoyant de signer un acte de vente à partir du 1er avril 2025.
Le coût total des acquisitions pourrait s’avérer influencé par cette modification et la mesure pourra faire l’objet de négociations de prix entre acquéreur et vendeur dans les départements concernés.
Bien que temporaire, cette mesure requiert donc une attention particulière pour les acquisitions envisagées pendant la période concernée.
1 AL checking the standard % cover ratio with contacts.
2 Article 1599 sexies du CGI
3 Article 1594 D du CGI
4 Cette période ayant été omise par le législateur, les délibérations notifiées entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027 devraient entrer en vigueur conformément aux dispositions de droit commun de l’article 1594 E du CGI, soit le 1er juin suivant.
5 Les délibérations notifiées à compter du 1er décembre 2027 ne devraient pas, à notre avis, bénéficier de l’augmentation du taux de la taxe départementale au regard des dispositions de droit commun de l’article 1594 E du CGI.
6 Article 1594 F septies II. B du CGI
