Real Estate
Legal Roadmap 2025Die nachfolgenden Themen finden Sie untenstehend detailliert im Überblick.
- Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)
- Energie-/Umweltmanagementsysteme nach dem EnEfG
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)
- Solartauglichkeit und Solarpflicht
- Verschärfung der E-Ladesäulenpflicht
- Gebäudeenergiegesetz (GEG)
- Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB)/Gebäudetyp E
- Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB)/Beschleunigung des Verwaltungs-, Planungs- und Genehmigungsverfahren
Bürokratieentlastungsgesetz
Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)
Worum geht es bei diesem Thema?
Mit dem vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV), das im Oktober 2024 verabschiedet wurde, will die Bundesregierung Bürokratieabbau und die Modernisierung der Unternehmenslandschaft vorantreiben. Die neuen Regelungen erleichtern viele administrative Anforderungen, indem sie Dokumentationspflichten reduzieren und den Übergang zur Digitalisierung fördern. Wesentliche Neuerungen betreffen unter anderem das Gesellschafts-, Arbeits-, Steuer- und Immobilienrecht, wobei das Gesetz durch kürzere Aufbewahrungsfristen, eine Vereinfachung von Formvorgaben und eine bessere Nutzung digitaler Formate Erleichterungen für Unternehmen schaffen soll. Diese Änderungen sollen größtenteils zum 1. Januar 2025 in Kraft treten.
Was gilt es zu beachten?
Das BEG IV bringt weitreichende Änderungen der formellen Anforderungen an Gewerbemietverträge, da es das bisherige Schriftformerfordernis zugunsten eines Textformerfordernisses reformiert. Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen demnach in Textform gemäß § 126b BGB abgeschlossen werden. Während eines einjährigen Übergangszeitraums können bestehende Gewerbemietverträge aufgrund eines Schriftformmangels noch ordentlich gekündigt werden. Auch die Änderung bestehender Verträge bedarf nur der Textform.
Die Textform ermöglicht es, mietvertragliche Erklärungen per E-Mail, als Papierdokument ohne Unterschrift, Fax oder über elektronische Signaturdienste wie DocuSign abzugeben. Dies steigert die Flexibilität und Effizienz bei Vertragsabschlüssen. Gleichzeitig wird eine höhere Sorgfalt bei der Kommunikation und Dokumentation erforderlich sein, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden.
Energie- und Umweltmanagement
Energie-/Umweltmanagementsysteme nach dem EnEfG
Worum geht es bei diesem Thema?
Am 17. November 2023 wurde das Energieeffizienzgesetz („EnEfG“) im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist einen Tag später in Kraft getreten. Mit dem EnEfG, das sich neben privaten und öffentlichen Unternehmen insbesondere an Rechenzentren (Datencenter) und deren Betreiber bzw. Betreiber von Informationstechnik richtet, setzt sich Deutschland nun verbindliche und ambitionierte Energieeinsparziele für eine bestimmte Branche. Dies alles geschieht vor dem Hintergrund, dass der Endenergieverbrauch bis 2030 um 26,5% im Vergleich zu 2008 gesenkt werden soll.
Die Resonanz auf das EnEfG ist groß und vielschichtig und der Gesetzgeber und die Verpflichteten bzw. deren Interessenvertreter stehen weiterhin im engen Austausch. Auch wenn bereits heute Nachschärfungen bei allen Beteiligten diskutiert werden, sind die aktuellen Vorgaben von den Verpflichteten schon heute zu beachten und entsprechende tatsächliche und rechtliche Vorbereitungen zu treffen, damit dies auch in der Praxis gelingt.
Nachstehend soll die Pflicht zur Erstellung sog. Energie- oder Umweltmanagementsysteme dargestellt werden.
Pflicht zur Einrichtung eines Energie- oder Umweltmanagementsystems
Unternehmen, die zum 17. November 2023 in den vergangenen drei abgeschlossenen Kalenderjahren einen jährlichen durchschnittlichen Gesamtendenergieverbrauch von mehr als 7,5 GW hatten, werden verpflichtet, bis zum Ablauf des 18. Juli 2025 ein Energiemanagementsystem („EMS“) oder ein Umweltmanagementsystem („UMS“) einzurichten und vorzuhalten und dabei auch die in § 8 Abs. 3 EnEfG genannten weiteren Anforderungen zu erfüllen.
Betreiber von Rechenzentren müssen bis zum 1. Juli 2025 ein entsprechendes EMS oder UMS einrichten und dabei die Anforderungen zur Identifizierung und Darstellung von technisch realisierbaren Endenergieeinsparmaßnahmen sowie Maßnahmen zur Abwärmerückgewinnung und -nutzung beachten. Als Ausnahme gilt jedoch, dass Rechenzentren, deren wiederverwendete Energie zur Nutzung über ein Wärmenetz zu einem Anteil von mindestens 50 % aufgenommen wird, von der Pflicht zur Einrichtung eines EMS oder UMS befreit sein sollen, wenn ihr jährlicher durchschnittlicher Gesamtendenergieverbrauch innerhalb der letzten drei abgeschlossenen Kalenderjahre die Schwelle von 7,5 GW (also die Erheblichkeitsschwelle bei Unternehmen) nicht überschreitet. Für Rechenzentren mit einer nicht redundanten Nennanschlussleistung ab 1 MW und für Rechenzentren, die im Eigentum öffentlicher Träger stehen oder für diese betrieben werden, mit einer nicht redundanten Nennanschlussleistung ab 300 KW, besteht ab dem 1. Januar 2026 die Pflicht zur Validierung oder Zertifizierung des EMS bzw. des UMS.
Betreiber von Informationstechnik, die Informationstechnik innerhalb eines Rechenzentrums mit einer Nennanschlussleistung ab 50 kW entweder als Eigentümer oder mit vergleichbaren Nutzungsrechten unterhalten, ohne selbst Betreiber des Rechenzentrums zu sein, müssen, sofern diese Betreiber von Informationstechnik nicht plangemäß vor dem 1. Juli 2027 außer Betrieb gehen, ebenfalls ein EMS oder UMS einrichten. Die Pflicht zur Validierung oder Zertifizierung des EMS oder UMS ab dem 1. Januar 2026 besteht dabei für Betreiber von Informationstechnik mit einer nicht redundanten Nennanschlussleistung der Informationstechnik ab 500 KW oder für Betreiber von Informationstechnik mit einer nicht redundanten Nennanschlussleistung der Informationstechnik ab 300 KW, die im Auftrag öffentlicher Träger betrieben wird.
Was gilt es zu beachten?
Insbesondere die richtige Einordnung der Eigentümer von Rechenzentren als Betreiber von Rechenzentren oder als Betreiber von Informationstechnik, vor allem im Bereich der Hyperscaler, ist immer wieder Gegenstand von Diskussionen.
Die tatsächliche Erstellung der EMS oder UMS bedarf weitreichender Informationen aus dem jeweiligen operativen Betrieb. Die jeweils Verpflichteten sollten daher bereits beim Abschluss der entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen mit ihren Kunden, Nutzern und Mietern Regelungen zur Erlangung und zum Austausch von Informationen vorsehen, welche die berechtigten Interessen der Beteiligten in Sachen Wahrung von Betriebsgeheimnissen und Wettbewerbsstellungen entsprechend würdigen. Die Parteien sollten zudem offen besprechen und regeln, wie mit möglichen Strafen (z.B. Bußgeldern) bei Nichterfüllung gesetzlicher Vorgaben umgegangen wird.
Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)
Worum geht es bei diesem Thema?
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) regelt die Aufteilung der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter entsprechend ihrer Verantwortungsbereiche und Einflussmöglichkeiten auf den Kohlendioxidausstoß eines Gebäudes. Das CO2KostAufG zielt darauf ab, die Treibhausgasemissionen im Gebäudebereich zu reduzieren, indem es ein Anreizsystem schafft.
Was gilt es zu beachten?
Für Wohngebäude sieht das CO2KostAufG bereits ein Stufenmodell zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten basierend auf dem spezifischen Kohlendioxidausstoß des Gebäudes vor (vgl. hier). Für Nichtwohngebäude, also insbesondere gewerblich genutzte Gebäude, sieht das CO2KostAufG gegenwärtig kein Stufenmodell, sondern grundsätzlich eine hälftige Aufteilung der Übernahme der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter vor. Dies soll sich nun 2025 ändern, in dem auch für Nichtwohngebäude ein mit dem Stufenmodel für Wohngebäude vergleichbares Stufenmodell eingeführt wird.
Die Einführung des Stufenmodells dürfte nicht nur für Mieter hinsichtlich der vom Vermieter auf sie umlegbaren Kohlendioxidkosten von Bedeutung sein, sondern auch für Eigentümer eines Grundbesitzes und insbesondere für Kaufinteressenten. Die nicht auf den Mieter umlegbaren Kohlendioxidkosten müssen nämlich bei der Berechnung des Net Operating Income (NOI) berücksichtigt werden, das u.a. für die Wertermittlung eines Grundbesitzes von Bedeutung ist. Je schlechter die Gebäudeenergieeffizienz eines Gebäudes, umso höher soll der Anteil des Vermieters an den zu übernehmenden Kohlendioxidkosten und umso niedriger der auf den Mieter umlegbare Anteil sein. Dies führt gleichzeitig für den Eigentümer des Grundbesitzes bzw. für den Kaufinteressenten zu einem höheren NOI leakage.
Das Stufenmodell für Nichtwohngebäude soll im Laufe des Jahres 2025 entwickelt und eingeführt werden. Ein erster Entwurf eines solchen Stufenmodells für Nichtwohngebäude ist bisher nicht bekannt.
Solartauglichkeit und Solarpflicht
Worum geht es bei diesem Thema?
Die Novelle der europäischen Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden (EPBD) sieht vor, dass alle neuen Gebäude „solartauglich“ sein sollen. Gebäude sind so zu konzipieren, dass ihr Potenzial zur Erzeugung von Solarenergie am Standort optimiert wird und die Installation von Solartechnologien ohne kostspielige strukturelle Eingriffe auch zu einem späteren Zeitpunkt möglich bleibt. Darüber hinaus sollen Solarenergieanlagen verpflichtend errichtet werden, falls diese technisch, finanziell und funktionsmäßig umsetzbar sind. Bis wann die Installation von Solarenergieanlagen zu erfolgen hat, richtet sich danach, ob es sich um Neu- oder Bestandsgebäude, Wohn- oder Nichtwohngebäude handelt. Auf allen neuen öffentlichen Gebäuden und Nichtwohngebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 250 m2 sind bis 31. Dezember 2026 geeignete Solarenergieanlagen zu errichten, auf neuen Wohngebäuden sowie allen neuen überdachten Parkplätzen, die mit Gebäuden baulich verbunden sind, bis 31. Dezember 2029. Bestehende Nichtwohngebäude mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 500 m2 sind bis 31. Dezember 2027 mit einer Solarenergieanlage zu versehen, wenn das Gebäude renoviert wird. Für bestehende öffentliche Gebäude gibt es eine Pflicht zur Installation unabhängig von Renovierungen, wobei hierfür gestaffelt nach der Gesamtflächenzahl Umsetzungsfristen zwischen 31. Dezember 2027 und 31. Dezember 2030 gelten.
Was gilt es zu beachten?
Die Novelle der EPBD ist seit 28. Mai 2024 in Kraft. Die Regelungen müssen von den EU-Staaten bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden. In den meisten Bundesländern, mit Ausnahme von Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, besteht nach der jeweils einschlägigen Landesbauordnung oder nach landesrechtlichen Sondergesetzen sowie häufig nach lokalen Bebauungsplänen ohnehin bereits eine Verpflichtung zur Installation von Solaranlagen oder sie soll in Kürze eingeführt werden. Mit den Vorgaben der EPBD werden diese im Sinne eines Mindeststandards vereinheitlicht.
Verschärfung der E-Ladesäulenpflicht
Worum geht es bei diesem Thema?
Wie bereits in dem Beitrag der letztjährigen Legal Roadmap dargestellt, wurden mit dem Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukturgesetz vom 18.03.2021 (kurz GEIG) Vorgaben zur Errichtung von bzw. Ausstattung mit Leitungs- und Ladeinfrastruktur eingeführt. Mit der Novelle der europäischen Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden (die Novelle hier nur kurz EPBD) werden diese Vorgaben deutlich verschärft. Die Schwellen, ab welcher Anzahl von Stellplätzen die jeweiligen Pflichten eingreifen, werden gesenkt. Gleichzeitig wird die Anzahl der jeweils geforderten Ladepunkte erhöht. Darüber hinaus sieht die EPBD über die Pflicht zur Installation von Leitungsinfrastruktur hinaus auch Verpflichtungen zur Installation von Vorverkabelung vor, um die spätere Errichtung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge noch schneller zu ermöglichen. Die im GEIG vorgesehene Unterscheidung zwischen Neubauten und größeren Renovierungen wird durch die EPBD für Nichtwohngebäude aufgegeben. Gleichzeitig werden Bürogebäude von sonstigen Nichtwohngebäuden unterschieden und an Bürogebäude werden höhere Anforderungen gestellt.
Was gilt es zu beachten?
Die EPBD ist seit dem 28.05.2024 in Kraft und bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen. Ob und inwieweit die Bundesrepublik Deutschland von ihrer Möglichkeit Gebrauch machen wird, bestimmte Vorgaben für bestimmte Gebäudekategorien nicht anzuwenden, ist noch nicht ersichtlich. Gerade bei beabsichtigten Neubauten und größeren Renovierungen sollten die noch umzusetzenden Vorgaben der EPBD daher bereits heute im Detail geprüft und in der Vorhabenplanung berücksichtigt werden, da sie nach der Umsetzung der EPBD in nationales Recht sofort anzuwenden sein werden. Gleichzeitig sollten sich auch Bestandshalter von Nichtwohngebäuden mit mehr als 20 Stellplätzen frühestmöglich darauf einstellen, dass die Mitgliedstaaten bis zum 01.01.2027 dafür zu sorgen haben, dass entweder mindestens ein Ladepunkt für jeden zehnten Autostellplatz oder Leitungsinfrastruktur für mindestens 50% der Stellplätze errichtet wird. Die Bedeutung der Ausstattung von Immobilien mit E-Ladesäulen wird damit auch bei Grundstückstransaktionen auf absehbare Zeit von immer größerer Bedeutung.
Weitere Informationen
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Worum geht es bei diesem Thema?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Gesetz für neue und bestehende Gebäude im Bereich der Heizungs- und Wärmetechnik sowie der allgemeinen Klima- und Umwelteffizienz. Das GEG enthält eine Vielzahl unterschiedlicher Verpflichtungen für Gebäude, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten in Kraft treten.
Bis zum 31. Dezember 2024 müssen bestehende Nichtwohngebäude mit einer Heizungs-, Klima- oder Lüftungsanlage mit einer Nennleistung von mehr als 290 kW mit einem System zur Gebäudeautomation ausgestattet werden. Damit besteht für diesen Gebäudetyp eine Verpflichtung zur Umrüstung.
In Anlehnung an die Regelungen zur kommunalen Wärmeplanung sind neue Öl- und Gasheizungen in Großstädten (über 100.000 Einwohner) spätestens ab dem 30. Juni 2026, in Kleinstädten (unter 100.000 Einwohner) spätestens ab dem 30. Juni 2028 nur noch zulässig, wenn sie zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Der Betrieb bestehender Heizungen und die Reparatur defekter Heizungen ist weiterhin zulässig.
Was gilt es zu beachten?
Sie sollten prüfen, ob Ihr Nichtwohngebäude bereits mit ausreichender Technik zur Gebäudeautomation ausgestattet ist. Beachten Sie auch, dass ab Mitte 2026 neue Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.
Bau- und Planungsrecht
Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB)/Gebäudetyp E
Worum geht es bei diesem Thema?
Derzeit befindet sich eine große Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) im parlamentarischen Verfahren (Stand 21. Oktober 2024). Zudem wird die Einführung eines neuen Gebäudetyps E vorbereitet. Die Gesetze sollen Anfang 2025 in Kraft treten.
Im Vordergrund der Novelle stehen die Schaffung neuen Wohnraums, Innovationen in der Bauleitplanung sowie der Klimaschutz. Neben dem neuen „Bau-Turbo“ (§ 246e BauGB n.F.) soll mit dem Gebäudetyp E eine einfache und effiziente Möglichkeit des Bauens geschaffen werden.
Es ist geplant, dass mit einem Gesetz zum Gebäudetyp E das Werk- und Bauvertragsrecht angepasst wird. Bei Bauprojekten zwischen fachkundigen Vertragspartnern soll zukünftig ohne Aufklärung von den allgemeinen Regeln der Technik abgewichen werden können, um kostengünstigeres Bauen zu ermöglichen.
Die Kommunen sollen zudem durch die Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts mehr Möglichkeiten erhalten. Für eine effizientere Bauleitplanung soll eine Innovationsklausel die Aktualisierung veralteter Bauleitpläne erleichtern. Schließlich sollen die Regelungen zur Ausweisung von Windenergieflächen weiterentwickelt werden.
Was gilt es zu beachten?
Sie sollten prüfen, ob die vereinfachten Verfahren für Sie einen Anreiz zur Durchführung von Projekten darstellen und wie Sie von den Vereinfachungen profitieren können.
Weitere Informationen
https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/kurzmeldungen/Webs/BMWSB/DE/2024/09/baugb-novelle.html
Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB)/Beschleunigung des Verwaltungs-, Planungs- und Genehmigungsverfahren
Worum geht es bei diesem Thema?
Mit der BauGB-Novelle möchte die Bundesregierung auf den Klimawandel und den angespannten Wohnungs- und Finanzmarkt reagieren. Die wichtigsten Änderungen betreffen insbesondere die folgenden Themen:
Nachhaltigkeit
Kommunen können künftig Maßnahmen wie die Begrünung von Dächern oder dezentrale Versickerungsanlagen anordnen, auch in bisher unbeplanten Innenbereichen. Solche sog. „Ausgleichsmaßnahmen“ müssen durch den Bauherrn angezeigt werden, wodurch staatlicher Verwaltungsaufwand zu Lasten des Bauherrn reduziert wird.
Stärkung kommunaler Vorkaufsrechte
Wird ein Grundstück in eine Gesellschaft im Rahmen eines Share Deals eingebracht, so wird dies künftig nach § 24 Abs. 2a BauGB einem Asset Deal gleichgestellt und löst entsprechende Vorkaufsrechte der Gemeinde aus. Dadurch wird verhindert, dass Grundstücke an den Kommunen vorbei veräußert werden. Das Grundbuchamt wird in diesem Zuge zur Prüfung des Nichtbestehens gemeindlicher Vorkaufsrechte verpflichtet.
Innenentwicklung und sozialer Wohnungsbau
Erweiterungen, insbesondere durch Aufstockungen, sollen nun überall und nicht mehr nur in angespannten Wohnungsmärkten möglich sein. Neu eingeführt wird ein sozialer Flächenbeitrag bei der Baulandumlegung, d.h. Gemeinden können künftig statt eines monetären Wertausgleichs von Grundstückseigentümern alternativ auch Flächen fordern, die für den sozialen Wohnungsbau genutzt werden müssen.
Was gilt es zu beachten?
Die Novelle beinhaltet neben Erleichterungen im Rahmen der baulichen Verdichtung von Städten auch neue potenzielle Einschränkungen für die Praxis. So sollte künftig auf die Anzeigepflicht der Ausgleichsmaßnahmen und auf bestehende gemeindliche Vorkaufsrechte auch bei Share Deals geachtet werden.
