Update zum gemeindlichen Vorkaufsrecht beim Real Estate Share Deal in Deutschland

Stadt Hamburg betritt juristisches Neuland

Die Stadt Hamburg macht erstmalig beim Verkauf von Anteilen an einer grundstückshaltenden Gesellschaft von ihrem gemeindlichen Vorkaufsrecht Gebrauch. Schon Ende 2022 leitete der zur Finanzbehörde gehörende Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) den Vorkauf des 57.000 m² großen Geländes des „Freudenberger Areals“ in Hamburg-Harburg in die Wege.

Das Grundstück befindet sich im Anwendungsbereich einer im Januar 2020 erlassenen städtischen Verordnung zur Begründung eines besonderen Vorkaufsrechts. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts sollen städtebauliche Fehlentwicklungen unterbunden und eine geordnete Planung eines Schlüsselgrundstücks ermöglicht werden. Ende Februar 2024 verkündete die Stadt Hamburg, sich bezüglich des ausgeübten Vorkaufsrechts mit den Beteiligten außergerichtlich geeinigt zu haben. Entsprechend bleiben sich aufdrängende Folgefragen bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts beim Share Deal weiterhin ungeklärt, z.B. im Hinblick auf die Berechnung des Kaufpreises. Eine rechtssichere Abwicklung solcher Vorkaufsfälle ohne „Vergleich“ erscheint weiter unmöglich.

Empfehlung

Das Risiko kommunaler Eingriffe bei Share Deals im Immobiliensektor steigt, insbesondere bei bereits vorliegender kommunaler Planung. Dies gilt nunmehr vor allem in Hamburg und schon zuvor in Berlin. Das Risikoprofil geplanter und auch bereits laufender Share Deals ist kontinuierlich zu überprüfen und die Vertragsdokumentation ggf. entsprechend zu optimieren. Es ist ratsam, vertragliche Vorkehrungen für etwaige Ausübungsversuche zu treffen, beispielsweise mit Blick auf Rücktrittsrechte.