Legal Roadmap 2024 – Wir navigieren Sie durch die maßgeblichen Änderungen im Immobilienrecht
Die verwendeten Personenbezeichnungen im Text beziehen sich – sofern nicht anders kenntlich gemacht – auf alle Geschlechter.
Änderungen bei der Grundstücks-GbR ab dem 1. Januar 2024
Worum geht es bei diesem Thema?
Am 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Die mangelnde Registerpublizität der GbR stellt den Rechtsverkehr, insbesondere den Grundstücksverkehr, bisher vor Schwierigkeiten. Die Existenz, Identität und ordnungsgemäße Vertretung der GbR können nicht einfach und zuverlässig festgestellt werden. Mit dem MoPeG hat der Gesetzgeber das Personengesellschaftsrecht daher umfassend überarbeitet. Ziel des Gesetzgebers ist es, mit dem Gesellschaftsregister das Publizitätsdefizit der GbR zu beheben und dem Rechtsverkehr Gewissheit über Haftung und Vertretungsverhältnisse zu verschaffen.
Das MoPeG führt ein neues Gesellschaftsregister für die GbR ein, das dem Handelsregister ähnelt. Die Eintragung ist zwar freiwillig, sie ist jedoch Voraussetzung dafür, dass die GbR u.a. im Grundbuch oder im Handelsregister bzw. einer dort zu hinterlegenden Gesellschafterliste eingetragen werden kann. Im Ergebnis besteht eine faktische Eintragungspflicht, sobald die GbR Grundbesitz erwerben bzw. über vorhandenen Grundbesitz verfügen oder sich an einer anderen Gesellschaft beteiligen möchte. Mit der Eintragung der GbR ist es nicht mehr erforderlich, das Grundbuch bei einem Gesellschafterwechsel in der GbR zu berichtigen. Die Vertretungsmacht der GbR wird künftig mit öffentlichem Glauben aus dem Gesellschaftsregister ersichtlich und rechtssicher nachweisbar sein. Mit der Eintragung in das Gesellschaftsregister ist die GbR auch verpflichtet, Meldungen zum Transparenzregister vorzunehmen.
Was gilt es zu beachten?
Anpassungsbedarf schon heute prüfen
Es sollte geprüft werden, ob die neuen gesetzlichen Regelungen im MoPeG eine Anpassung des Gesellschaftsvertrags erforderlich machen, denn das neue Recht ist nicht nur bei der Neugründung von Personengesellschaften zu berücksichtigen, sondern betrifft auch alle bestehenden Personen(handels)gesellschaften. Insbesondere bei zeitkritischen Immobilientransaktionen unter Beteiligung einer GbR, die Anfang 2024 stattfinden sollen, ist zu bedenken, dass unter Umständen zunächst die GbR in das neue Gesellschaftsregister eingetragen werden muss. Auf Diskretion bedachte Grundstücks-GbR-Gesellschafter könnten es als nachteilig empfinden, dass die Gesellschafter nunmehr aus dem Gesellschaftsregister bzw. Transparenzregister erkennbar werden. Um dies zu vermeiden, könnte ggf. die Umwandlung der GbR in eine Bruchteilsgemeinschaft eine Möglichkeit sein.
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Erhöhte Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers – BGH Urteil V ZR 77/22
Worum geht es bei diesem Thema?
Der Due-Diligence-Prozess in Vorbereitung auf eine Immobilientransaktion ist ein wichtiger Baustein, um den technischen und rechtlichen Grundstücks- und Gebäudezustand zu ermitteln und Risiken frühzeitig zu identifizieren. In einer viel beachteten Entscheidung hat sich der BGH am 15. September 2023 umfassend zu den Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers geäußert.
In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall ging es um Sanierungskosten einer Immobilie in Millionenhöhe. Im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen hatte die Verkäuferin in einem virtuellen Datenraum kurz vor Abschluss des Verkaufsprozesses relevante Informationen zu einem Sanierungsbeschluss der Eigentümerversammlung zur Verfügung gestellt. Aufgrund dieses Beschlusses wurde die Käuferin sodann zur Zahlung von EUR 50 Mio. in Anspruch genommen. In dem Kaufvertrag versicherte die Verkäuferin, dass keine Beschlüsse gefasst seien, aus denen sich künftige fällige Sonderumlagen ergeben und die Verkäuferin keine Kenntnis von außergewöhnlichen, durch Instandhaltungsrücklagen nicht gedeckten Kosten hat.
Der BGH hat entschieden, dass ein Verkäufer, der einem Käufer Zugriff auf einen virtuellen Datenraum mit Informationen und Unterlagen gewährt, seine Aufklärungspflicht hierdurch nur erfüllt, wenn und soweit er erwarten kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von den offenbarungspflichtigen Umständen erlangen wird. Es reiche hingegen nicht aus, solche Unterlagen ohne ausdrücklichen Hinweis kurz vor dem geplanten Vertragsabschluss in den Datenraum einzustellen.
Was gilt es zu beachten?
Im Rahmen von Immobilientransaktionen unter Einsatz eines virtuellen Datenraums ist die Entscheidung von Relevanz. Der Verkäufer genügt seiner Aufklärungspflicht durch bloßen Hinweis auf die Due Diligence des Käufers und das Einstellen eines Dokumentes im virtuellen Datenraum nicht. Der BGH zeichnet in nachvollziehbarer Weise die Anforderungen an die Aufklärungspflicht. Verkäufer sollten sich daher umfassend selbst einen Überblick über die Immobilie verschaffen und gegebenenfalls eine eigene Vendor Due Diligence oder ein Legal Fact Book erstellen lassen. Entscheidend ist ein gut strukturierter Datenraum und ein übersichtliches und nachvollziehbares Ordnerkonzept, die es einem Käufer ermöglicht, neu eingestellte wesentliche Unterlagen ohne Probleme zu finden, insbesondere dann, wenn der Käufer kein professioneller oder kein professionell beratener Immobilieninvestor ist. Den Verkäufer trifft die Pflicht, den Käufer rechtzeitig auf alle Umstände hinzuweisen, die für dessen Verkaufsentscheidung erkennbar relevant sind. Insbesondere zum Ende des Verkaufsprozesses hochgeladene Dokumente sollten hervorgehoben werden, sofern erkennbar ist, dass diese Auswirkung auf die Verkaufsentscheidung haben könnten. Im Kaufvertrag sollte ein Cut-Off-Date genannt werden, um Unklarheiten hinsichtlich offengelegter Dokumente zu vermeiden.
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Fortschritt aus dem Heizungskeller – GEG-Novelle
Worum geht es bei diesem Thema?
Die GEG-Novelle ist Wegbereiterin für eine nachhaltige, mit dem Klimaschutz zu vereinbarende Heizungs- und Wärmeinfrastruktur. Sie sieht vor, dass jede neue ab dem 1. Januar 2024 eingebaute Heizung Wärme aus mindestens 65 % erneuerbaren Energien erzeugen soll. Jeweils maßgeblich abstellend auf den Zeitpunkt des Bauantrags ist dies für Neubauten ab 2024 verpflichtend.
Die für Bestandsbauten geltenden Übergangsfristen ergeben sich in Zusammenschau mit dem ebenfalls zum 1. Januar 2024 in Kraft tretenden Wärmeplanungsgesetz (WPG). In Anlehnung an die Vorschriften zur kommunalen Wärmeplanung sind in Großstädten (mit mehr als 100.000 Einwohnern) spätestens mit Ablauf des 30. Juni 2026, in kleineren Städten (mit unter 100.000 Einwohnern) spätestens mit Ablauf des 30. Juni 2028 neue Öl- und Gasheizungen nur noch zulässig, wenn sie zu 65 % durch erneuerbare Energien betrieben werden. Weiterhin zulässig ist das Betreiben vorhandener Heizungen und die Reparatur defekter Heizungen.
Solange für das betroffene Gebäude keine kommunale Wärmeplanung vorliegt, ist der Einbau von Gasheizungen auch noch nach dem 1. Januar 2024 erlaubt. Allerdings muss die Anlage ab 2029 zu anteilig 15 % mit klimaneutralem Gas, etwa aus Biomasse oder Wasserstoff, betrieben werden. Dieser Pflichtanteil steigt 2035 auf 30 % und 2040 auf 60 %. Wenn die Regelungen des GEG bereits gelten, sind Gasheizungen nur erlaubt, wenn sie sich nach einer Umrüstung auch für Wasserstoff eignen und die Wärmeplanung der Kommune ein entsprechendes Versorgungsnetz vorsieht.
Für komplexe Sonderfälle können Übergangsfristen von maximal 13 Jahren, in besonderen Härtefällen Befreiungen eingreifen. Angesichts der hohen Kosten klimaschützender Maßnahmen soll durch staatliche Förderung der Umstieg erleichtert sowie ein Anreiz geboten werden, in die Umrüstung entsprechender Heizungsanlagen zu investieren. Für Vermieter sind bis zu 10 % der Modernisierungskosten abzüglich staatlicher Förderung umlagefähig und auf monatlich EUR 0,50 / Quadratmeter gedeckelt.
Was gilt es zu beachten?
Je nach Standort sind Gebäudeeigentümer, Vermieter und die entsprechenden Unternehmen schon ab dem 1. Juli 2026 bzw. spätestens 2028 von der Novelle betroffen. Sie müssen eine geeignete und kosteneffiziente Option wählen, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen. Wenngleich zunächst noch Öl- und Gasheizungen zulässig sind, werden sich mit Blick auf die entsprechenden Stichtage, staatliche Förderungen und künftige Bemühungen um Klimaneutralität, nachhaltige Alternativen umso mehr lohnen.
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Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Gebäude-Richtlinie)
Worum geht es bei diesem Thema?
Damit die Europäische Union bis 2050 klimaneutral wird, hat sich die EU im Zuge der Reform der Gebäuderichtlinie (EPBD) auf strengere Vorgaben zur Energieeffizienz von Immobilien geeinigt. Die Reform der sogenannten Gebäuderichtlinie sieht nach Angaben des EU-Parlaments vor, dass ab dem Jahr 2030 alle neuen Gebäude klimaneutral sein sollen. Für Gebäude in öffentlicher Hand gilt dies bereits ab dem Jahr 2028. Der gesamte Gebäudebestand soll außerdem bis 2050 klimaneutral sein. Die Richtlinie enthält Regelungen zum Nullemissionsgebäude als Neubaustandard, zur europaweiten Vereinheitlichung des Energieausweises und neue Mindeststandards für die Energieeffizienz eines Gebäudes. Während die EU auf eine harte Sanierungspflicht für Wohngebäude verzichtet, sollen für Nichtwohngebäude Mindeststandards zur Sanierung der energetisch schlechtesten 16 % des Bestandes bis 2030 und der ineffizientesten 26 % bis 2033 eingeführt werden. Ausnahmen für Baudenkmale und bestimme Gebäudetypen sind möglich. Das Heizen mit fossilen Brennstoffen soll grundsätzlich nur noch bis 2040 erlaubt sein. Neue Gebäude sind so zu planen, dass sie sich für die Installation von Solaranlagen eignen.
Was gilt es zu beachten?
Es ist wichtig, die Mindeststandards für die energetische Sanierung älterer Gebäude zu beachten und dabei auch die möglichen Kosten im Auge zu behalten. Gleichzeitig müssen Fristen für die Verwendung fossiler Brennstoffe beim Heizen einkalkuliert und bereits heute alternative Lösungen für die Zukunft in Betracht gezogen werden. Zudem ist es entscheidend, die Anforderungen für Neubauten in Bezug auf die Integration von Solarenergie nicht zu vernachlässigen.
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Energieeffizienzgesetz in Kraft getreten am 18. November 2023
Worum geht es bei diesem Thema?
Mit dem Energieeffizienzgesetz (EnEfG) werden wesentliche Anforderungen der europäischen Energieeffizienz-Richtlinie umgesetzt. Das Gesetz setzt absolute Primär- und Endenergieeinsparziele. Bis 2045 soll der Endenergieverbrauch gegenüber dem Jahr 2008 um 45 % gesenkt werden. An den Betrieb von Rechenzentren werden zukünftig erhöhte Anforderungen bzgl. der Energieeffizienz und der Nutzung von erneuerbarem Strom gestellt. Betreiber müssen ab 1. Januar 2024 50 % ihres Stromverbrauchs bilanziell durch Strom aus erneuerbaren Energien decken, ab 2027 100 %. Alle Unternehmen mit einem Jahresenergieverbrauch von mehr als 7,5 Gigawattstunden müssen Energie- oder Umweltmanagementsysteme einführen. Unternehmen mit einem Jahresenergieverbrauch von mehr als 2,5 Gigawattstunden sind verpflichtet, konkrete Pläne zu wirtschaftlichen Energieeffizienzmaßnahmen zu erstellen und zu veröffentlichen. Zudem müssen Unternehmen zukünftig vermeiden, dass bei Produktionsprozessen Abwärme entsteht. Falls das nicht möglich ist, müssen sie die Abwärme sinnvoll verwerten.
Was gilt es zu beachten?
Immobilienunternehmen sollten prüfen, ob Energie- oder Umweltmanagementsysteme eingeführt werden müssen. Betreiber von Rechenzentren sollten die erhöhten Anforderungen bzgl. der Energieeffizienz und der Nutzung von erneuerbarem Strom berücksichtigen.
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E-Ladesäulenpflicht ab dem 1. Januar 2025
Worum geht es bei diesem Thema?
Das Gebäude-Elektromobilinfrastrukturgesetz (kurz GEIG) verfolgt unter anderem den Ausbau der Leitungs- und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität in Deutschland. Dabei handelt es sich um die Umsetzung der Gebäuderichtlinie der EU. Ab dem 1. Januar 2025 wird die bestehende Pflicht zum Infrastrukturausbau verschärft.
Bisher sieht das Gesetz vor, dass beim Bau von Wohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen jeder Stellplatz mit Schutzrohren für Elektrokabel auszustatten ist. Bei einer größeren Sanierung von Bestands-Wohngebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen gilt die Regelung entsprechend. Bei Neubau oder Sanierung von Nichtwohngebäuden muss zusätzlich ein Ladepunkt errichtet werden.
Ab dem 1. Januar 2025 kommt nun die E-Ladesäulenpflicht. Das bedeutet, dass jedes Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mit mindestens einem Ladepunkt ausgestattet sein muss, egal ob Neubau oder Bestandsgebäude. Ausnahmen sind vorgesehen für Klein- oder mittelständische Unternehmen. Zudem gibt es eine Härtefallregelung, wenn die Infrastrukturkosten 7 % der Gesamtkosten einer größeren Renovierung übersteigen würden.
Was gilt es zu beachten?
Anpassungsbedarf schon heute prüfen
Bereits jetzt sollten die oben beschriebenen Pflichten des GEIG in der Vorhabenplanung, sei es beim Neubau oder einer umfassenden Sanierung, Berücksichtigung finden. Gerade auch deshalb, weil Verstöße mit einem Bußgeld von bis zu EUR 10.000 geahndet werden können. Auch im Rahmen einer Ankaufs- oder Verkaufsprüfung von Immobilien ist auf die gesteigerten Anforderungen zu achten.
Für Bestandshalter bietet die E-Ladesäulenverpflichtung ab dem 1. Januar 2025 schon heute Gestaltungspotential. Neben der eigenen Entwicklung besteht hier beispielsweise die Möglichkeit der Kooperationen mit Energieanbietern oder Unternehmen, die sich auf den Ausbau von E-Ladesäulen spezialisiert haben.
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